房地产泡沫

房地产泡沫

这几年中国房地产与股市的价格都在腾飞。中国房地产大概从2001年开始腾飞；而此时中国股市开始从2245点一路下跌，到2005年破千点后，自从2005年7月21日汇率改革后开始腾飞；然后二者双双腾飞，真可谓比翼双飞啊。2001年的时候，股市开始暴跌，大量资金从股市撤出，而此时中国的实体经济还处于疲弱状态，大量企业利润下滑。企业利润下滑，这是股市下跌的原因之一；2001年，国有股减持（全流通）的呼声已经很强烈，国有股减持意味着股市大扩容，股票供大于求，这是股市下跌的原因之二。到2005年，出现了四个原因使股市止跌回升，一是所谓股权分置改革，确立了股市扩容即全流通的速度，原来只知道必然就要全流通，却不知道全流通到底回什么速度进行，假如快速全流通，则股市必然跌很惨，于是股市暴跌，现在确立了缓慢全流通，于是股市就纠正过来，重新上涨。二是放开人民币汇率，人民币开始升值，人民币升值意味着中国的资产升值（相对于外国资产升值），起到吸引外国资金来投资的作用，产生所谓“热钱”，这当然包括投资股市和房地产，于是使股市进入牛市，房地产更加上涨。三是中国的实体经济也开始好转，多数企业利润开始提高，这也当然使股市上涨。四是中国的GDP增长速度大大加快，从大概7~8%提高到10~11%，使民众和企业资金富余，导致股市和房地产上涨。但是到目前为止，中国的企业盈利能力还是很低的，投资实体经济的风险还是很高的，只有少数有实力，或者依靠行政垄断的企业有好的赢利，多数企业的赢利还很低，于是“热钱”除了投资股市和房地产之外，没有其他投资出路，于是都挤入这两个独木桥，中国股市和房地产飞速上涨。你说中国的实体经济还是很疲弱，那中国的GDP增长速度如此之高如何解释呢因为房地产增长对GDP增长的贡献。而且，房子是要消耗大量原材料和能源的，于是原材料和能源供不应求，价格也飞涨，导致一切价格快速上涨，反过来又导致GDP虚假上涨。为什么说虚假上涨呢***上涨引起的GDP上涨就是虚假上涨，它区别于产量提高引起的GDP真实上涨。产量提高引起的GDP提高是真实的，因为这给社会提供了实际财富；而****上涨引起的GDP上涨是虚假的，因为它不能给社会提供财富。就好比一个钢铁企业为社会生产的钢铁年产量提高了100万吨，这是真实提高的财富；而如果钢铁价格提高导致这个钢铁企业年产值提高了1千万元，而可能其年产量根本就没有提高，这就没有多为社会提供财富，所以是虚假的。钢铁企业的年产值提高了多少多少元，哪怕其年产量一吨没有提高，其利润也要提高，于是就导致这个企业的股票价格提高。这样造成的股市上涨就是股市泡沫。房地产泡沫是什么呢市的泡沫形成原理相同，也是由于****上涨造成的。房地产包括三个要素，一是土地，二是建筑材料，三是劳动成本。在中国，土地是国家掌控的，其资源稀缺性最高，于是最有升值潜力；其次的建筑材料，也具有稀缺性，也有一定的升值潜力；最不稀缺的是劳动力，因为建造房子现在不是什么高科技。建筑材料虽然也有升值潜力，但是存在于房子中的原材料不能再利用，其价值是不断折旧的。所以，房子的升值主要是土地升值的表现。什么是泡沫一句话来说，泡沫就是价格过分上涨，超过买家或消费者的承受能力。拿股市来说，股票可以无限上涨吗因为****不能无限上涨，譬如钢铁价格就不能无限上涨，涨着涨着总要超过民众的承受力，然后****必然下跌，导致股票价格下跌；房子也不能无限上涨，因为土地价格就不能无限上涨，涨着涨着总要超过民众的承受力，然后价格下跌。判断股市出现泡沫有一个直观的依据，就是量价变化的特征------低成交量而股价上涨。在任何一个牛市，开始的时期总是股价随着成交量的提高而提高的，这是股价真实提高时期，这样的股价是没有泡沫的，可以放心买入的。涨着涨着，成交量就不再提高，而股价继续提高，这个时期就开始产生泡沫，并且泡沫越来越大，最终总要破灭的。当然，股市的泡沫生长和破裂不是简单的过程，因为支持真实股价的因素是会变化的。譬如一个钢铁企业，开始的时期，其钢铁产量不断提高，或许钢铁产品的科技含量也提高，或许钢铁价格也提高。钢铁产量提高，或者钢铁产品科技含量提高导致钢铁企业股价提高是真实可靠的，而普遍的笼统的钢铁价格提高导致的钢铁股票价格提高是虚假的泡沫的。真实的提高阶段必然是钢铁股票成交量提高的过程，成交量很高，表明承认这样高价格的人很多，所以是真实的。后来产生了泡沫，其实钢铁产量也不再提高，钢铁产品的科技含量不再提高，只不过是由于钢铁的需求继续提高，于是价格继续提高。这样的价格提高是没有后力的，因为产量不能提高，或者产品科技含量不能提高的话，意味着钢铁企业创造财富的能力不能提高。这就最终要导致需要钢铁产品的企业不能承受继续扩大再生产，导致钢铁价格最终下跌。那么股票进入低成交量价格上涨期，然后泡沫破裂，股价下跌。可是，后来也许钢铁产品又再次提高科技含量，导致真实股价又可以重新步入提高期，那么股价跌着跌着突然又可以持续放量上涨。成交量很低，股价却上涨，这表明只有少数人承认这样高的价格，所以是虚假的，泡沫的。判断房地产泡沫也有一个直观的依据，就是商品房高空置率。我们知道，支持商品房价格的坚实基础是消费者。消费者买房是用来住的，买来了就装修，装修好了就住。这样的人多，商品房的价格就真实地往上推。但是，消费者对商品房价格承受总有一个限度，超过这个限度，意味着商品房消费者相对减少，表现在商品房空置率上升。这个时候，虽然商品房价格还在上涨，不管什么原因，反正愿意或者能够接受如此高价格的消费者数量已经不足了，虽然房子造出来以后都销售一空，但是多数都是被炒房者买去了，还是空置在那里，这与在开发商手中是一样的，是需要找消费者买的，而消费者已经不足，那么就意味着供过于求，已经出现了泡沫。